시세차익형 부동산 투자 - 종류 및 수익률, 장단점

시세차익형 부동산 투자 - 종류 및 수익률, 장단점

부동산의 투자에는 크게 두 가지로 수익형 부동산과 시세차익형 부동산입니다. 오늘은 그중 시세차익형 부동산 투자에 대해서 알아보려고 합니다. 시세차익형은 말 그대로 월세 수입을 통한 수익을 올리기보다는 시세 차익을 목표로 하는 투자를 말합니다. 또한 시세차익형 부동산은 투자 방식에서도 갭투자 방식을 가장 선호하는 경향이 있습니다.  모든 부동산에서는 수익형을 따를 수 있지만 시세 차익을 목표로 하는 투자는 어떤 종류에서 많이 이뤄지고 있으며 투자 후 수익률과 리스크 관리를 위한 장단점을 알아보겠습니다.

단독 주택

시세차익형 부동산 투자

수익형이나 시세차익형 모두 투자 지역을 잘 선정했다면 시세 차익을 볼 수 있습니다. 그러나 첫 투자의 시작 관점에서가 다른 부분이 있습니다. 수익형은 월세 수익 등을 목표로 하기 때문에 월세 임차인을 구해야 하며 구하지 못할 시 손해를 볼 수 있습니다. 그러나 시세차익형은 내가 거주하는 것을 포함 월세 임차인보다는 전세 임차인을 구하는 방식까지 모두 포함하기 때문에 월세 수익보다는 실제로 내가 매입한 부동산의 가치 증대가 제1순위 목표입니다.

투자 종류

주로 주택에 이뤄진다고 볼 수 있습니다. 우리나라는 주택의 가치 증대 속도가 가장 빠르며 일반 사람이 첫 투자를 할 때도 다른 물건보다 익숙함이 있습니다. 또한 주택은 본인이 매입을 해서 거주를 할 때도 거주만을 생각하지 않습니다. 한쪽의 생각에는 투자가 자리 잡고 있습니다. 때문에 거주의 요건도 보지만 주택의 가치가 올라갈지 떨어질지를 함께 고려를 하는 게 대부분의 생각입니다. 이런 점 때문에 아파트에 집중 현상이 일어나며 빌라는 조금 등한시하는 풍토가 생겨났습니다.

• 아파트
• 빌라
• 단독주택
• 오피스텔
• 분양권

직접 거주 또는 전세를 이용한 갭 투자 방식을 많이 활용하는 투자 형식으로 주로 주택 또는 오피스텔에서 많은 투자가 이뤄지고 있습니다. 또한 전세를 이용한 갭투자 방식은 대체적으로 전세자금 대출이 나와야 하는 건물이어야 합니다.

전세자금 대출은 주택에 한하여 가능하며 예외적으로 구분 등기가 되어 취사시설이 설치된 주거로 활용이 가능한 오피스텔에만 나오고 있습니다. 때문에 주 투자처가 주택 또는 오피스텔이 될 수밖에 없습니다.

수익률

수익률은 수익형 부동산처럼 시작부터 3%, 5%, 10%로 단정 지을 수 없습니다. 손해를 보고 수익을 보는 것은 오로지 주택의 가치로 결정이 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 시작부터 지역 분석을 철저히 해야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 지역의 개발 호재 등이 있다면 가치는 증대될 수 있습니다. 

• 수익률 : 매도 가격 - 매수 시점 가격 - 각종 세금 및 유지비

장단점

장점도 있지만 투자라는 것은 당연하게 단점도 있습니다. 가장 큰 단점으로는 무리한 투자로 손해를 보는 것도 있지만 주택에 가장 많은 투자가 이뤄지는 시장인 만큼 다주택자에 대한 세금에 대한 부분도 계속 공부를 해야 합니다.

• 장점
  • 소액 투자 가능
  • 소액으로 분산 투자 가능
  • 시장이 호황기 시기에는 손해가 잘 나지 않음
• 단점
  • 다주택자로 묶임
  • 주택 투자로 인하여 각종 정부 규제를 받을 수 있음
  • 계산 실수 시 세금 폭탄을 맞을 수 있음(다주택자)
  • 시장이 갑작스러운 불황기가 오면 큰 손해를 볼 수 있음
  • 무리한 투자로 법에 저촉될 여지 있음(무리한 갭투자)

위험성

일반적인 투자에서는 손해를 보는 것을 가장 큰 위험성으로 봅니다. 그러나 시세차익형은 갭투자를 활용하기 때문에 한 가지를 더 봐야 합니다. 무리한 갭투자로 인하여 법에 저촉되지 않는지를 살펴야 합니다. 최근에는 각종 언론 등에서 100채, 500채 등 가지고 있는 사람들이 나오고 있습니다. 법을 악용을 한 것인지 아니면 갭 투자를 활용하여 무리하게 투자를 진행해서 엎질러진 것인지는 알 수 없으나 법을 악용했다는 판단이기에 투자를 진행하기 전에 살펴봐야 합니다. 

시세차익형에서 손해를 보지 않기 위해서는 우선적으로 지역 분석을 철저히 할 필요가 있습니다. 아무런 개발 호재 또는 주변의 시세가 오를만한 아무런 장치가 없다면 시세는 그대로고 세금만 내는 손해 나는 투자를 할 수도 있습니다. 즉, 아파트, 분양권, 빌라 등 어느 것이든 동네 자체가 변할 만한 재료가 있어야 내가 투자한 주택도 가치가 증대될 수 있다는 것입니다.

 

 

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