갭투자의 폭탄 돌리기 - 주택 시장 전세 대란

금리가 계속해서 오르고 있다. 금리가 오르면 전세를 이용한 갭 투자 방식식의 문제가 생길 수밖에 없다. 그 이유가 주택 갭 투자는 전세 세입자가 있는 주택을 사는 것이기 때문입니다. 예전과 같이 초 저금리 시대에는 문제가 없었지만 지금과 같이 계속해서 금리가 상승할 때에는 전세 세입자를 구하기 어려운 상황이 됩니다. 그렇다면 어러 채를 갭 투자로 구입한 임대인이라면 이 집, 저 집 모든 주택에 보증금을 일시에 빼줄 수 없다면 어떻게 될까?

 

 

주택 시장 대란

지금까지 많은 사람들이 초 저금리를 이용해서 전세를 구하기도 했지만 전세가 들어간 주택을 갭 투자로 매수한 임대인도 많습니다. 현재 시작된 갭 투자 사기범들은 최소 100채씩 가지고 있던 사람들입니다. 하지만 모두가 100채 이상을 가지고 있는 건 아닙니다.

 

작년에 갭투자를 시작했다면 첫 전세 세입자들의 만기는 내년이 될 것입니다. 금리가 저 금리일 때는 월세보다 저렴하기 때문에 세입자들이 더 살려고 했습니다. 그러나 금리가 지금과 같이 상승을 한다면 금리를 감당하기 힘든 세입자는 이사를 가려고 할 것입니다. 대부분의 세입자가 이사를 갈려고 하겠지만 임대인이 갭 투자를 한채만 한 것이 아닌 최소 여러 개를 했다고 보면 내년에 일시에 보증금을 다 빼줘야 할 수 있습니다.

 

갭 투자를 할 때는 큰돈을 안 들이던가 갭이 없이 진행했던 투자를 이제는 내 돈을 들여서 보증금을 빼줘야 합니다. 한두 개는 가능할 수 있어도 여러 개의 투자를 감행했다면 일시에 보증금을 빼주기에는 감당할 수 없는 갭 투자자들이 많을 수 있습니다.

 

즉, 여러 채의 투자를 감행한 갭투자 임대인이 임차인의 보증금을 일시에 빼줄 수 없을 때 이 집 보증금을 저 집에 주고 하면서 폭탄 돌리듯이 돌리다가 마지막에 터질 수 있는 상황이 올 수 있습니다. 저금리 시대에는 전세를 구하는 사람이 많아 다음 임차인을 쉽게 구하기도 했지만 지금과 같은 상황에는 월세가 더 많아 보증금을 쉽사리 뺄 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 

경매 물건

다음 임차인을 구하지도 못하고 임대인에게 보증금도 받지 못한 물건들은 경매 시장에 나올 수밖에 없습니다. 전세금 반환 보증 보험도 가입자에게는 전세금을 돌려주지만 자금의 회수는 결국 경매로 하고 있습니다. 이는 한국 도시주택공사, SGI 서울보증보험 회사 등 모두 같습니다.

 

현재도 경매는 계속해서 나오지만 경매 시장 또한 낙찰가율이 계속 하락하고 있습니다. 이는 부동산 경매 시장도 금리로 인하여 가격 하락이 되고 있다는 것입니다. 

 

또한 경매로도 전세금 반환금을 환수하지 못하면 보증보험 회사도 위험할 수 있습니다. 그러면 앞으로는 전세금 반환 보증 보험에 드는 절차도 더욱 까다로워져서 가입하기가 힘들어질 수 있습니다.

 

그리고 보증 보험에 가입을 했다면 다행이지만 가입을 하지 않은 세입자가 있을 수 있습니다. 가입을 하지 않은 세입자라면 지금과 같은 시기에 보증금을 임대인에게 돌려받지 못하면 정말 큰 손해가 날 수도 있습니다. 경매를 통해 일부분 받을 수는 있겠지만 부동산 경매로도 내 보증금 금액보다 낮은 금액에 낙찰이 되면 당연하게도 모든 보증금을 돌려받지 못합니다.

 

 

준비하기

작년까지도 전세를 구하려는 사람들이 더 많았습니다. 금리가 저렴했기 때문에 당연한 사실입니다. 그러나 최소 내년까지 금리는 계속 오를 것이라는 얘기가 많습니다. 그리고 작년에 구한 세입자들의 만기는 내년 2023년입니다.

 

즉, 많은 전세 임차인이 내년에 이동을 하려고 할 것입니다. 이에 맞춰 임대인은 보증금을 돌려줄 수 있으면 좋겠으나 수많은 물건을 매수한 갭 투자라면 위험할 수 있습니다. 그래서 임차인 스스로가 보호를 해야 합니다.

 

보호를 하기 위해서는 전세금 반환 보증 보험에 들어놔야 합니다. 보증 보험이 모든 것을 해결해 주지는 않지만 그래도 가입이 되었다면 웬만해서는 전세금 손해를 볼 확률이 줄어들 수밖에 없습니다.

 

그리고 간혹 전세권 설정등기를 하는 분들이 있습니다. 전세권 설정등기를 해도 전세금을 지켜주지 않습니다. 등기에 설정만 했을 뿐 더욱 안전한 것은 전세금 반환 보증 보험에 가입이 되는 것입니다.